Achat de votre résidence principale

 

L'achat d'une résidence principale en Israel représente un acte important, se réalisant en plusieurs étapes successives. La phase de recherche du bien étant achevée se pose la question de son financement et de la contractualisation de l'acquisition.

 

Taxe d'acquisition

Cette taxe équivaut aux frais de notaires payés lors de l'achat d'un bien immobilier en France.

Dans le cadre de la loi dite de modification des priorités nationales (2013), le parlement israélien a apporté d'importantes modifications au régime fiscal applicable aux acquisitions et ventes de biens immobiliers. Ces modifications affectent particulièrement les transactions réalisées par des non-résidents. Cette réforme d'envergure qui répond à la nécessite de combler le déficit budgétaire risque de ralentir de manière significative la croissance du secteur immobilier, et plus particulièrement dans les zones de préférence des acheteurs et vendeurs étrangers. Vous trouverez ci-après un résumé des principales mesures qui entreront en vigueur dans les semaines et les mois à venir.

 

Augmentation des taxes d'acquisition

A ce jour la taxe d'acquisition due par les acheteurs (équivalent des droits de mutation) obéissait aux mêmes règles, tant pour les acheteurs résidents israéliens que pour les non-résidents. Pour les uns comme pour les autres, on distinguait deux barèmes distincts. 

• Un barème de faveur applicable aux primo-accédants à la propriété (franchise totale jusqu’à 1.744.270 shekels, puis tranches d'imposition progressive au-delà) 

• Un barème général pour toute autre acquisition (deuxième appartement ou plus – taux de 5% dès le premier shekel, puis 6% entre 1.089.350 NIS et 3.268.040 et NS, puis enfin 7% au-delà). A compter du 1er aout 2014, deux modifications entreront en vigueur.

 

Disparition du barème de faveur pour les non-résidents.

La réforme prévoit d'exclure les non-résidents du bénéfice du régime de faveur. Désormais, les non-résidents désireux d'acquérir un appartement en Israël devront acquitter des droits de mutation quel que soit le prix du bien. Cette disposition à priori discriminatoire a été débattue, notamment au regard des conventions fiscales bilatérales signées par Israël. En effet, en créant cette distinction, Israël contrevient à son engagement de non-discrimination tel que prévu dans toutes les conventions de type OCDE (Notamment les conventions signées avec la France, la Belgique, le Canada et la Suisse). Mais le ministère des finances a répondu à cette objection en ajoutant une certaine modération. En effet, l'administration fiscale acceptera d'appliquer le barème préférentiel aux non-résidents si l'acquéreur est en mesure de prouver qu'il  n'est pas propriétaire d'un appartement dans son pays d'origine.  La preuve devra être apportée au moyen d'un certificat émanant de l'administration fiscale de son pays de résidence. Si la mesure apparait juste a priori (du moins elle place les non-résidents sur un pied d'égalité avec les résidents israéliens), elle reste néanmoins très difficile à mettre en œuvre. A notre connaissance, il n'existe pas en France d'"attestation de non-propriété" d'une résidence. Enfin, si l'acquéreur décide de devenir israélien et d'établir sa résidence permanente en Israël dans les deux ans suivant l'acquisition, il pourra réclamer le bénéfice du barème de faveur, et donc obtenir le remboursement partiel des droits de mutation acquittés. Dans ce cas, l'administration a précisé que le droit au remboursement ne serait accordé qu'aux acquéreurs ayant véritablement établi leur domicile en Israël au cours des 24 mois suivant l'acquisition. C'est donc un examen des faits qui sera réalisé, et la seule acquisition de la nationalité israélienne ne sera pas suffisante si elle n'est pas corroborée par une réelle installation en Israël.  

 

Création de nouvelles tranches du barème au-delà de 4.500.000 shekels.

Outre la distinction créée entre résidents israéliens et non-résidents, la réforme a mis en place deux tranches d'imposition supplémentaires. Cette disposition vise principalement les résidences de luxe. A compter du 1er aout 2013, le barème par tranches applicable aux non-résidents sera le suivant.  

 

Les tranches et les taux de la taxe d’acquisition sont les suivants :

Pour l’achat d’un premier appartement pour un Israélien :

-  Jusqu’à 1.517.210Nis : le taux est de 0%
-  Entre 1.517.210Nis et 1.799.605Nis, le taux est de 3.50% 
-  Entre 1.799.605Nis et 4.642.750Nis, le taux est de 5% 
-  Entre 4.642.750Nis et 15.475.835Nis, le taux est de 8% 
-  Au-delà de 15.475.835Nis, le taux est de 10%

 

En cas de pluralité d’appartements pour un Israélien ou un étranger, même s’il s’agit pour ce dernier d’un premier appartement, la taxe est la suivante : 

-  Jusqu’à 1.123.910Nis, le taux est de 5% 
-  Entre 1.123.910Nis et 3.371.710Nis, le taux est de 6% 
-  Entre 3.371.710Nis et 4.642.750Nis, le taux est de 7% 
-  Entre 4.642.750Nis et 15.475.835Nis, le taux est de 8% 
-  Au-delà de 15.475.835Nis, le taux est de 10%

 

Nous avons par ailleurs observé une augmentation des droits de mutation pour l'acquisition d'autres biens. Jusqu’à présent, les autres biens non-destines à l'habitation (terrains, boutiques, bureaux…) étaient soumis à une taxe de 5%. Désormais, le taux d'imposition passera à 6%.

 

Tama 38

Une réglementation spéciale a vue le jour en Israel, dans le but de rénover les immeubles historiques des villes israélienne afin d'assurer la sécurité des occupants et d'entretenir le patrimoine immobilier du pays.

Le TAMA 38 est un programme planifié sur le plan national par lequel le propriétaire ou les copropriétaires d'appartements situés dans des immeubles qui ne sont pas aux normes de sécurité édictées par une loi de fin 1970 pourront en contrepartie de cette mise aux normes faire installer des ascenseurs, construire des terrasses, élever leurs immeubles de 1 à 2 étages et bénéficier d'avantages fiscaux notamment de l'exemption de l'impôt lié à la plus value.

 

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